Cómo se calcula el pago mensual de una hipoteca
Una hipoteca a tipo fijo aplica la fórmula estándar de amortización para que cada pago mensual sea constante. La parte que corresponde al principal crece gradualmente cada mes, mientras que la parte de intereses disminuye.
Sobre el principal e intereses, el pago mensual típico incluye una doceava parte del impuesto anual sobre la propiedad y el seguro del hogar (parte de depósito en garantía o escrow), las cuotas mensuales de la asociación de propietarios (HOA) si existen y el seguro hipotecario privado (PMI) cuando la relación préstamo/valor supera el 80%.
Ejemplo
Vivienda de $400,000 con 20% de entrada ($80,000), plazo de 30 años al 6,5%, impuesto del 1,1%, seguro $1,500/año, HOA $275/mes, PMI 0,5%.
- Importe del préstamo: $400,000 − $80,000 = $320,000
- Principal e intereses: ~$2,023/mes
- Escrow (impuestos + seguro): ~$492/mes
- HOA: $275/mes
- LTV = 80% exacto → sin PMI
- Total mensual: ~$2,790
En 30 años pagarás alrededor de $408,000 en principal e intereses (incluyendo ~$88,000 de intereses), además de impuestos, seguros, HOA y PMI si aplica.
Notas y supuestos
- Modo de entrada inicial: la calculadora acepta tanto importes en dólares como porcentajes del precio de la vivienda. Usa el modo que te resulte más cómodo y cambia entre ambos para comparar.
- Lógica del PMI: en el calendario de amortización mensual, el PMI desaparece en el primer mes en que el saldo inicial baja al 80% o menos del precio original. Tu entidad prestamista puede requerir una solicitud por escrito o una tasación; considera el calendario como una estimación.
- Escrow: el impuesto anual y el seguro se dividen entre 12 para obtener una cuota plana. En la práctica, las cuentas de depósito en garantía se revalúan cada año y pueden variar ligeramente.
- Cuotas HOA: las asociaciones de propietarios cobran importes muy diversos y a veces cubren servicios, seguros o mantenimiento. Introduce el importe mensual exacto del informe de la propiedad.
- Esta calculadora guarda los valores en la dirección de la página para que puedas compartir una estimación con tu pareja o agente; nada se envía a un servidor.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la entrada ideal en Estados Unidos?
El 20% evita el seguro hipotecario privado (PMI) en préstamos conformes. Programas como FHA, VA y USDA aceptan entradas mucho menores (3,5%, 0%) a cambio de un seguro hipotecario o tasas de garantía.
¿Cuándo desaparece el PMI automáticamente?
Para la mayoría de préstamos convencionales, el administrador debe eliminar el PMI en el punto medio del calendario o cuando presentes prueba de que el saldo es ≤ 78% del valor original. Nuestro calendario estima el más temprano de los dos.
¿Por qué una hipoteca a 15 años es más barata en total?
El tipo de interés suele ser más bajo y pagas durante la mitad de años, por lo que el importe total de intereses es notablemente menor. A cambio, el principal e intereses mensuales son considerablemente mayores.
¿Conviene pagar puntos o aceptar un tipo más alto?
Un punto equivale al 1% del préstamo, pagado al principio a cambio de un tipo menor. Compara el ahorro mensual con el coste de cierre: si recuperas la inversión en menos de cinco años, los puntos suelen merecer la pena.