Como a parcela do financiamento imobiliário é calculada
Um financiamento imobiliário de taxa fixa usa a fórmula de amortização padrão para que cada parcela mensal permaneça igual. A parcela do principal que você deve aumenta gradualmente a cada mês, enquanto a parte dos juros diminui.
Além de principal e juros, uma parcela mensal típica também inclui um doze avos do imposto territorial anual e do seguro residencial (a parte do escrow), mensalidades de HOA (associação de moradores), se houver, e seguro de financiamento imobiliário privado (PMI) sempre que o empréstimo sobre valor do imóvel (LTV) for superior a 80%.
Exemplo
Imóvel de R$ 400.000 com 20% de entrada (R$ 80.000), prazo de 30 anos a 6,5%, IPTU de 1,1%, seguro de R$ 1.500/ano, condomínio de R$ 275/mês, PMI de 0,5%.
- Valor do empréstimo: R$ 400.000 − R$ 80.000 = R$ 320.000
- Principal & juros (P&J): ~R$ 2.023/mês
- Escrow (IPTU + seguro): ~R$ 492/mês
- Condomínio: R$ 275/mês
- LTV = exatamente 80% → sem PMI
- Total mensal: ~R$ 2.790
Ao longo de 30 anos você paga cerca de R$ 408.000 em P&J (incluindo aproximadamente R$ 88.000 em juros), além de escrow, condomínio e PMI, quando aplicável.
Observações e premissas
- Modo de entrada: a calculadora aceita tanto um valor em moeda quanto uma porcentagem do preço do imóvel. Use qual for mais fácil e depois mude o modo para comparar.
- Lógica do PMI: a tabela de amortização mensal retira o PMI no primeiro mês em que o saldo inicial cai para 80% ou menos do preço original do imóvel. Seu credor real pode exigir uma solicitação por escrito ou uma avaliação; trate a tabela como uma estimativa.
- Escrow: IPTU anual e seguro são divididos por 12 para produzir um valor mensal fixo. Contas de escrow do mundo real são reanalisadas a cada ano e podem mudar ligeiramente.
- Taxas de condomínio (HOA): as mensalidades da associação de moradores variam muito e às vezes cobrem utilidades, seguro ou manutenção. Informe o valor mensal exatamente como listado na divulgação do imóvel.
- Esta calculadora armazena os valores no endereço da página para que você possa compartilhar uma cotação com um parceiro ou corretor. Nada é enviado para um servidor.
Perguntas frequentes
Qual é a entrada ideal nos EUA?
20% evita o seguro de financiamento imobiliário privado (PMI) em um empréstimo conforme. Programas como FHA, VA e USDA aceitam entradas muito menores (3,5%, 0%) em troca de seguro de financiamento imobiliário contínuo ou taxas de financiamento.
Quando o PMI cai automaticamente?
Para a maioria dos empréstimos convencionais, os administradores devem remover o PMI no ponto médio da tabela de amortização ou quando você apresentar prova de que o saldo do empréstimo é ≤ 78% do valor original. Nossa tabela estima o mais cedo dos dois usando matemática apenas de saldo.
Por que financiamentos de 15 anos são mais baratos no total?
A taxa de juros costuma ser menor e você paga por metade dos anos, então o total de juros é drasticamente menor. A compensação é um P&J mensal significativamente maior.
Devo pagar pontos ou aceitar uma taxa maior?
Um ponto equivale a 1% do valor do empréstimo, pago antecipadamente em troca de uma taxa menor. Compare a economia mensal com o custo de fechamento: se você recuperar o valor em até cinco anos, os pontos geralmente valem a pena.