Comment une mensualité hypothécaire est calculée
Un prêt hypothécaire à taux fixe utilise la formule d'amortissement standard afin que chaque mensualité reste identique. La part du capital que vous devez augmente progressivement chaque mois, tandis que la part des intérêts diminue.
En plus du capital et des intérêts, une mensualité typique inclut également un douzième de la taxe foncière annuelle et de l'assurance habitation (la portion séquestre), les frais HOA mensuels s'il y en a, et l'assurance hypothécaire privée chaque fois que le ratio prêt-valeur dépasse 80 %.
Exemple
Maison de 400 000 $ avec mise de fonds de 20 % (80 000 $), durée de 30 ans à 6,5 %, taxe foncière de 1,1 %, assurance de 1 500 $/an, HOA de 275 $/mois, PMI de 0,5 %.
- Montant du prêt : 400 000 $ − 80 000 $ = 320 000 $
- Capital & intérêts (P&I) : ~2 023 $/mois
- Séquestre (taxes + assurance) : ~492 $/mois
- HOA : 275 $/mois
- LTV = exactement 80 % → pas de PMI
- Mensualité totale : ~2 790 $
Sur 30 ans, vous payez environ 408 000 $ en P&I (y compris environ 88 000 $ d'intérêts), plus le séquestre, les frais HOA et le PMI le cas échéant.
Remarques et hypothèses
- Mode de mise de fonds : la calculatrice accepte soit un montant en dollars, soit un pourcentage du prix de la maison. Utilisez ce qui est le plus simple, puis changez de mode pour comparer.
- Logique du PMI : le calendrier d'amortissement mensuel supprime le PMI au premier mois où le solde de départ chute à 80 % ou moins du prix initial de la maison. Votre prêteur réel peut exiger une demande écrite ou une évaluation ; considérez le calendrier comme une estimation.
- Séquestre : la taxe foncière et l'assurance annuelles sont divisées par 12 pour obtenir un chiffre mensuel forfaitaire. Les comptes séquestres du monde réel sont réanalysés chaque année et peuvent changer légèrement.
- Frais HOA : les cotisations de l'Association des propriétaires varient considérablement et couvrent parfois les services publics, l'assurance ou l'entretien. Saisissez le montant mensuel exactement tel qu'indiqué dans la déclaration de propriété.
- Cette calculatrice stocke les valeurs dans l'adresse de la page afin que vous puissiez partager une estimation avec un partenaire ou un agent. Rien n'est envoyé à un serveur.
Foire aux questions
Quelle est la mise de fonds idéale aux États-Unis ?
20 % évitent l'assurance hypothécaire privée (PMI) sur un prêt conforme. Des programmes comme FHA, VA et USDA acceptent des mises de fonds beaucoup plus faibles (3,5 %, 0 %) en échange d'une assurance hypothécaire continue ou de frais de financement.
Quand le PMI disparaît-il automatiquement ?
Pour la plupart des prêts conventionnels, les gestionnaires doivent supprimer le PMI au point médian du calendrier d'amortissement ou lorsque vous soumettez une preuve que le solde du prêt est ≤ 78 % de la valeur initiale. Notre calendrier estime le plus tôt des deux en utilisant uniquement les calculs de solde.
Pourquoi les prêts hypothécaires de 15 ans sont-ils moins chers au total ?
Le taux d'intérêt est généralement plus bas, et vous payez pendant la moitié des années, de sorte que le total des intérêts est considérablement plus petit. Le compromis est une mensualité P&I nettement plus élevée.
Dois-je payer des points ou opter pour un taux plus élevé ?
Un point correspond à 1 % du montant du prêt, payé d'avance en échange d'un taux inférieur. Comparez les économies mensuelles par rapport aux frais de clôture : si vous atteignez le point mort en cinq ans, les points en valent généralement la peine.